Être propriétaire aux É.-U.

Himani Ediriweera
 

 Couple heureux dans leur cour


Même si nous vivons des temps incertains, des Canadiens achètent de l’immobilier aux États-Unis. Selon l'association Florida Realtors, les Canadiens représentent près de 32 % des acheteurs internationaux de maisons vendues en Floride en 2013. Et, la majorité de ces Canadiens ont dépensé moins de 200 000 $ sur une maison en Floride, l’une des destinations les plus populaires des retraités migrateurs. Le même sondage révèle que 89 % d’entre eux ont payé leur maison comptant. Ces résidences secondaires peuvent générer un certain revenu de location : 61 % des répondants ont affirmé qu’ils ne les occupent que de trois à six mois par année.

Si vous possédez une maison ou envisagez d’en acheter une dans le Sud ensoleillé ou dans les montagnes aux sommets enneigés, vous devez considérer les nombreux aspects d’une propriété internationale avant de plonger.
 

Impôt foncier

En vertu de la Foreign Investment in Real Property Tax Act, si vous vendez votre maison aux É.-U., vous devez en déclarer le revenu, produire une déclaration de revenus américaine et payer l’impôt dû. De plus, vous devrez déclarer ce revenu lorsque vous produirez votre déclaration de revenus canadienne.
 

Revenu de location

Si vous louez votre propriété plus que vous l’utilisez, elle peut être considérée comme un revenu de location.

Tirer un revenu de location d’une propriété que vous possédez aux É.-U. signifie que vous êtes assujetti à une retenue d’impôt américaine sur les non-résidents de 30 %. Vous devez également déclarer ce revenu lorsque vous produirez votre déclaration de revenus canadienne.
 

Allègement fiscal! La bonne nouvelle

Si vous avez payé de l’impôt sur un revenu ne provenant pas d’une entreprise à l’extérieur du Canada, vous pourriez être admissible à réclamer le crédit fédéral pour impôt étranger. Ce crédit d’impôt non remboursable peut éliminer ou réduire votre revenu imposable. Le crédit fédéral pour impôt étranger peut aider les Canadiens qui possèdent une propriété aux É.-U. à des fins personnelles ou de revenus de location.
 

Droits de succession au décès

Contrairement au Canada, les É.-U. imposent les propriétaires sur leur « droit de transférer une propriété à leur décès ». Les droits de succession américains sont basés sur la juste valeur marchande des actifs de la succession au moment du décès. Les Canadiens qui possèdent une propriété aux É.-U., mais n’y vivent pas doivent payer ces droits de succession. À son décès, un Canadien peut devoir payer l’impôt sur le revenu canadien pour la possession d’une propriété américaine et les droits de succession américains.
 

Résidence américaine

Sauf si vous désirez perdre votre résidence au Canada et être considéré comme un « résident américain », assurez-vous que vous y êtes moins de 182 jours sur une période de 12 mois. Cela comprend les excursions d'une journée et autres visites de courte durée.

Si vous prolongez indûment votre séjour aux É.-U. au-delà de la limite permise, l’Internal Revenue Service (IRS) considérera que vous êtes un résident américain et vous pourriez devoir payer un impôt et des droits de succession américains. Vous pourriez également perdre votre résidence canadienne et votre régime de soins de santé provincial ou territorial.

Pour éviter de devenir un résident américain, vous pouvez soumettre la Closer Connection Exception Statement for Aliens (disponible en anglais seulement) à l’IRS. Cette exception établit que vous êtes un non-résident des É.-U.